排水設備の点検や清掃、修繕工事には、専門的な知識・技術が必要であり、
ビル管理法に定められている内容の中でも特に維持管理が大変な項目のひとつです。
アウトソーシングすることによって問題解決をしようとしても、
専門業者が多すぎて本当に優れた業者の基準がわからない・・・
そんな問題を抱えているビル管理士や営業担当の皆様へ、業者選定のポイントをご紹介いたします。
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１. 排水施設のメンテナンスが大変な理由とは？
1-1.ビル管理法に基づいた、特定建築物の管理項目
ビル管理法に基づいて特定建築物の維持管理を行う役割は、
通称「ビル管理士」（正式名称：建築物環境衛生管理技術者）が担います。
ビル管理士は、特定建築物のあらゆる設備の保守点検、修繕補修、清掃など、さまざまな管理を担うため、一部の業務を提携企業に委託するケースは珍しくありません。
なぜならビル管理法によって定められている管理義務は、
排水施設や空調設備の維持管理、施設全体の清掃、その他にも害虫駆除など、管理項目が非常に多いためです。
1-2.排水設備の種類の多さと専門知識の必要性
管理項目の中でも排水施設においては、排水槽や排水管、汚泥の貯留槽からろ過機など、
さまざまな設備が設置されており、それぞれメンテナンスや修繕工事に専門的な知識が必要です。
そのため維持管理が難しく、アウトソーシングの必要性が特に高い管理項目であると言えます。
一方、専門業者にアウトソーシングする場合にも問題があります。
それは、業者の選定から手配、スケジュール調整や契約に関する内容まで、発注者側が全て管理しなければならないということです。
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２.重要なのに難しい、業者の選定
2-1.問題点①｜清掃・工事には、排水の引抜きが不可欠
排水設備の故障箇所は、電流値や異音など通常点検で発覚するところから、
槽内劣化や破損など槽内清掃で汚泥を除去しないと把握できないところまで多岐にわたります。
修繕が必要な場所がわかっても、清掃から修繕まで一貫して対応できる業者は決して多くありません。
設備の修繕や入替工事は、緊急を要さない限り、後日改めて別業者に依頼して実施しようと思われるのではないでしょうか。
すると、ここで新たな問題が発生します。
工事を担う業者は槽内清掃と汚泥引抜きができない場合が多く、工事のために再度清掃業者を呼び、槽内清掃と汚泥引抜きをもう一度行う必要があるのです。
つまり、コストが余分にかかり、手配や業者選定といったビル管理士が担う作業には無駄が発生してしまいます。
2-2.問題点②｜多岐に渡る、業者の手配
排水施設の清掃や工事は、
排水槽やグリストラップに溜まった汚水を吸い出し、スカムや汚泥を処理することから始まりますが、ここでも厄介な問題が生じます。
それは、設備や問題点によって専門業者は多岐に渡るという点です。
汚泥の収集運搬と処理を請け負う業者が異なることに始まり、
ポンプや制御装置などの機械のメンテナンス、コンクリートまたはFRP水槽や配管の補修、電気系統の修繕…
といった具合に、さまざまな専門業者が混在しています。
その上、古い建築物の場合には図面等の情報が少なかったり、作業場所が狭かったりするため、排水設備を熟知した企業でなければ対応が難しいことが少なくありません。
業者の選定・手配や管理は、ビル管理士にとって複雑かつ煩雑な業務と言えます。
お悩みや疑問点は、こちらからお気軽にご相談ください！
３.現場を熟知した専門業者に、まるごとアウトソーシング
ビル管理士の方が、すべての排水設備のメンテナンスから点検、修繕工事までを担うには非常に手間がかかり、多くの時間と知識が必要であることはお分かりいただけたかと思います。
そこで私たちが提案する解決策が、排水施設の管理を1社で幅広く対応可能な専門業者へアウトソーシングすることです。
やみくもに外部の企業へ委託するのではなく、ポイントを抑えて適切な専門業社を選んでいきましょう。
3-1.排水設備メンテナンスに対する十分な知見と経験
前述の通り、排水設備は配管から機械、電気まで幅広いエンジニアリングが必要であり、
その構造・必要な性能を理解していなければ適切な整備をすることはできません。
情報が少ない中、狭く入り組んだ施設内で必要な判断・対応をするためには、多くの排水設備に対応してきた経験も重要なファクターです。
ポンプやバルブ、配管、フィルターなど、
ひとつひとつの機器や部品の役割、動作原理を十分に理解している必要があります。
また、専門的な点検が定期的に必要であり、継続する必要があるからこそ、信頼できる企業に依頼することが重要です。
知見と経験が十分に備わっている業者でなければ、信頼はできません。
3-2.対応領域の広さ
2-2で触れたように、汚泥などの廃棄物の処理過程は細かく規定が分かれています。
さらに、排出事業者はそれぞれの廃棄物処理業者との直接契約が必要なため、多くの業者が関わるほど契約の手間は増え、後の管理が大変です。
ですが中には、非常に広く排水設備の管理を担える企業も存在しています。
定期点検だけ、もしくは修繕工事だけではなく、
定期清掃、補修工事、さらに汚泥の引抜から中間処理までもワンストップで担う企業があるのです。
つまり、定期的にメンテナンスや清掃を行い、修繕が必要な箇所をチェックし、汚泥の収集運搬から中間処理まで担いながら、そのまま修繕工事まで行える、ということです。
このような企業であれば1社との契約で排水施設の全ての問題が解決できるため、1社でどこまでカバーできるのかは、業者を選定する際の重要ポイントです。
3-3.複雑な法規への知識
そして、もうひとつ重要な点が、コンプライアンスの徹底です。
排水処理にはビル管理法だけでなく、
地域の条例や廃棄物の処理及び清掃に関する法律、環境基本法に則り保全原則を守る必要があるなど、様々な法規の徹底が必要です。
これらを正確に理解し適応しているかどうか、また徹底できる体制が整っているかどうかを見極めなければなりません。
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業者の選定、依頼の検討に
ご活用ください！
4.「見つける」と「直す」を一貫して担う業者で問題解決！
上記でご紹介した項目を網羅している、専門知識を熟知した専門業者であれば、
委託先を1社で清掃・点検から汚泥処理、さらに修繕・入替工事まで、全てを完結できます。
排水施設の清掃のプロであり、定期メンテナンスの際に故障箇所を発見・ご報告
↓
次回の清掃／点検時に、合わせて修繕／入替工事を一緒に行う
（緊急を要する場合は、即時対応のご提案を行う）
このような流れを非常にスムーズに行うことができるため、手間とコストを大幅に削減。
排水施設維持管理のアウトソーシングをお考えのビル管理士の方には、
あらゆる排水設備への知見と経験、さらには技術を兼ね備え、
故障を「見つける」から「直す」まで、一貫して任せられる業者の選定がオススメです。
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